EPB versus EPC: een cruciale verschuiving in de bouwsector
De termen EPB en EPC worden in de bouw- en vastgoedsector vaak door elkaar gebruikt, wat tot verwarring leidt. Hoewel beide nauw verbonden zijn met de energieprestaties van gebouwen, dienen ze elk een specifiek doel en zijn ze in de loop der jaren significant geëvolueerd. De constante aanscherping van energie-eisen vanuit Europese richtlijnen heeft geleid tot een complex landschap waarin bouwprofessionals en vastgoedeigenaren moeten navigeren. Het begrijpen van de precieze aard van deze veranderingen en hun praktische implicaties is essentieel voor compliantie en duurzame investeringen.
EPB: van ontwerp tot realisatie
EPB, voluit Energieprestatie en Binnenklimaat, is de regelgeving die van toepassing is op nieuwbouw en ingrijpende energetische renovaties waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is in Vlaanderen. Het is een gedetailleerde, vooruitkijkende berekening die beoogt de energiezuinigheid en het binnenklimaat van een gebouw te waarborgen nog voordat de eerste steen is gelegd. De EPB-eisen omvatten onder meer strenge normen voor thermische isolatie (U-waarden, S-peil), energieprestatie (E-peil), ventilatievoorzieningen en het risico op oververhitting. Sinds 2021 moeten alle nieuwe gebouwen voldoen aan de 'Bijna-EnergieNeutraal' (BEN) standaard, wat betekent dat ze een E-peil van E30 of lager moeten behalen en een maximaal S-peil van S28 voor woongebouwen sinds 2022.
De technische realiteit achter deze eisen is complex. Het E-peil drukt de globale energieprestatie van het gebouw uit, waarbij een lager getal duidt op een lager energieverbruik. Het S-peil (schilpeil) richt zich specifiek op de energie-efficiëntie van de gebouwschil, zoals de isolatiewaarde van muren, daken en vloeren. De berekening houdt rekening met de gebruikte bouwmaterialen, de efficiëntie van verwarmings- en koelsystemen, de ventilatie en het aandeel hernieuwbare energie. EPB-verslaggevers (erkende energiedeskundigen type B) zijn verantwoordelijk voor het opstellen van de startverklaring en de uiteindelijke EPB-aangifte, waarbij zij met behulp van specifieke software diverse scenario's simuleren om aan de normen te voldoen.
EPC: de prestatie van bestaand vastgoed
Het Energieprestatiecertificaat (EPC) daarentegen is een document dat de energetische kwaliteit van een bestaand gebouw weergeeft en is verplicht bij verkoop, verhuur of lease van residentiële en niet-residentiële eenheden in Vlaanderen. In tegenstelling tot EPB, dat de *verwachte* prestatie evalueert, geeft het EPC een *geschatte* weergave van de energiezuinigheid op basis van een kengetal (kWh/m² jaar) en een energielabel (variërend van A+ tot F).
Belangrijke veranderingen in het EPC zijn ingegaan sinds 1 januari 2019, toen het nieuwe EPC een visuelere weergave kreeg met labels en concrete aanbevelingen voor energiebesparende maatregelen, inclusief een kostenraming voor eengezinswoningen. Sinds 1 januari 2022 geldt bovendien dat bij verkoop van een woning een EPC-attest van na 2019 vereist is; oudere certificaten zijn dan niet meer geldig voor verkoop, hoewel ze voor verhuur nog wel tien jaar geldig kunnen blijven. Voor niet-residentiële gebouwen zijn de eisen eveneens aangescherpt. Sinds 1 januari 2020 is een EPC verplicht voor kleine niet-residentiële eenheden, en vanaf 1 januari 2025 moeten alle grote niet-residentiële gebouweenheden (meer dan 1.000 m²) over een EPC NR beschikken, met een minimumlabel E vereist tegen 2030. Deze certificaten worden opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A.
De financiële en juridische implicaties
De toenemende strengheid van zowel EPB als EPC heeft directe financiële gevolgen. Hogere EPB-eisen bij nieuwbouw en renovatie stuwen de initiële bouwkosten op, aangezien meer investeringen in isolatie, efficiënte installaties en hernieuwbare energie noodzakelijk zijn om aan de normen te voldoen. Deze investeringen vertalen zich echter in lagere energiekosten op lange termijn en dragen bij aan een waardeverhoging van het vastgoed. Voor bestaande woningen met een gunstig EPC-label kan dit resulteren in een hogere verkoopprijs of huurwaarde. Er zijn ook financiële prikkels, zoals de EPC-labelpremie en renteloze renovatiekredieten, die gekoppeld zijn aan het behalen van een beter energielabel op een recent EPC. Aan de andere kant kunnen overtredingen leiden tot administratieve boetes, die voor niet-residentiële gebouwen kunnen variëren van 500 tot 5.000 euro.
Juridisch gezien zijn EPB en EPC diep verankerd in Europese richtlijnen (EPBD) en nationale/regionale wetgeving. De bouwheer is verantwoordelijk voor het voldoen aan de EPB-eisen en het aanstellen van de verslaggever. Het EPC is een informatieplicht bij transacties. Het niet tijdig of correct voorleggen van een geldig EPC bij verkoop of verhuur kan de transactie vertragen of ongeldig maken. De overheid streeft met deze regelgeving naar een klimaatneutrale gebouwenstock tegen 2050, wat betekent dat de eisen naar verwachting verder zullen verstrengen, met de introductie van Zero-Emisson Buildings (ZEB) als volgende stap.
Praktijkervaring en de kloof tussen beleid en uitvoering
In de praktijk toont de implementatie van EPB en EPC aan dat de kloof tussen beleid en daadwerkelijke uitvoering aanzienlijk kan zijn. De complexiteit van de berekeningsmethoden en de noodzaak van accurate gegevens voor zowel EPB-verslaggeving als EPC-opmaak vereisen hooggekwalificeerde professionals. Fouten in de aangifte of een gebrek aan aandacht voor bouwkundige details kunnen leiden tot afwijkingen tussen de theoretische prestatie en het werkelijke energieverbruik. Zo worden continu wijzigingen doorgevoerd in de rekenmethodes, bijvoorbeeld voor warmtepompen, combilussen en externe koudelevering, wat een voortdurende bijscholing van deskundigen noodzakelijk maakt.
Een veelvoorkomend knelpunt is het correct inschatten van de impact van ontwerpkeuzes in de EPB-fase op de uiteindelijke realisatie. Een te optimistische planning kan leiden tot dure aanpassingen tijdens de bouw om alsnog aan de eisen te voldoen. Voor het EPC is de kwaliteit van de energiedeskundige van groot belang, aangezien diens aanbevelingen doorslaggevend kunnen zijn voor de waarde van het pand en de te maken kosten voor verbeteringen. Het is cruciaal dat bouwheren en vastgoedeigenaren vroegtijdig samenwerken met erkende professionals om verrassingen te voorkomen en de energieprestatie van hun gebouwen optimaal te benutten.
